Возникает ощущение, что Россия охвачена масштабной информационно-жилищной спецоперацией
В настоящее время в России широко распространилась (и еще шире пропагандируется) практика, при которой продавец недвижимости после оформления ее продажи и получения денег объявляет себя временно недееспособным (находившимся «в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими») в момент совершения сделки.
Суды, как правило, радостно идут навстречу таким продавцам, признавая (на основании п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ) ее ничтожной и возвращая квартиру продавцу.
При этом симметричного автоматического возврата денег покупателю не происходит, так как торжествующий продавец заявляет об их утрате (в частности, в результате перевода мошенникам).
Иногда для этого ему приходится объявить себя банкротом, иногда — как в случае пресловутой Ларисы Долиной — удается обойтись и без этого.
В результате добросовестный (или даже польстившийся на низкую относительно рынка цену) приобретатель недвижимости не просто лишается и своих средств, и иногда единственного жилья (в котором он часто уже успел сделать ремонт, так как покупатель ждет завершения дорогостоящего процесса его облагораживания), но еще и в ряде случаев вынужден расплачиваться с долгами, сделанными для приобретения жилья долгами.
Распространенность и активная пропаганда подобного рода операций позволяет говорить о новом типе мошенничества (некоторые отнюдь не старые продавцы квартир уже продемонстрировали успешную реализацию таких схем несколько раз подряд).
Эта практика, производящая впечатление эффективного и осуществляемого при, насколько можно судить, последовательной поддержке всей судебной системы мошенничества уже создала системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России — и, шире, рыночным отношениям как таковым.
Ведь примеру продавцов недвижимости завтра могут последовать продавцы и автомобилей, и любых других товаров, объявляя о своей временной дееспособности и возвращая себе проданный товар, не отдавая при этом денег.
Возникает ощущение, что Россия охвачена масштабной информационной спецоперацией, вполне сознательно направленная на разрушение вторичного рынка жилья: ведь первичный рынок жилья из-за запредельно дорогой ипотеки, задирания застройщиками цен, отсутствия контроля качества недвижимости и бедности людей «встал»: в частности, в Санкт-Петербурге не продано, по имеющимся данным, 58% новостроек.
Государство могло бы для выполнения своих жилищных обязательств хотя бы перед, например, ушедшими в отставку военнослужащими и приравненными к ним (это более 100 тыс. семей отставников МВД, 45 тыс. — Минобороны, 5 тыс. — Росгвардии и иные, вплоть до ФСБ и ФСО) выкупить нераспроданную недвижимость.
Раз квартира не продается на рынке, она не объект рынка, и рыночной цены в отношении нее не существует по факту, поэтому выкупить можно и принудительно — по себестоимости, или с нормативной прибылью, или по оценочной стоимости.
Однако в ответ на мои предложения либеральная бюрократия просто категорически и официально отрицает сам общеизвестный факт наличия нераспроданного застройщиками жилья.
Между тем вторичный рынок жилья начинает восприниматься застройщиками как неприемлемый конкурент первичному рынку.
Его преимущества очевидны: известны соседи и качество дома (причем качество старого советского строительства обычно неизмеримо выше качества современных человейников), советские дома часто окружены зеленью и имеют еще не уничтоженные властями возможности парковок, а то и гаражи; наконец, обычно они обладают хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, о которых Советская власть заботилась не на словах, а на деле.
Поэтому по мере завершения льготной ипотеки вторичный рынок жилья действительно становится для первичного все более опасным конкурентом, — и его подрыв вплоть до полного уничтожения вполне может восприниматься кем-то из участников рынка как реальная возможность оживить продажи жилья в новостройках.
Именно в этом можно увидеть причины если и не нарастающего статистически, то, во всяком случае, все более пугающего вала «возвратных продаж» жилья.
Именно в этом можно увидеть и причины отсутствия самоочевидных мер, способных раз и навсегда остановить этот вал.
Безусловно, разочарованные люди, все более агрессивно указывающие на то, что безумие судов нельзя остановить совершенствованием законов, правы. Однако они игнорируют наличие реальных лазеек в законодательстве, которыми пользуются мошенники (в том числе действительно обманывающие владельцев недвижимости), — и закрыть их можно несколькими простыми мерами, законопроект о которых разработан автором этих строк и будет внесен в Госдуму фракцией «Справедливой России».
Прежде всего, необходимо введение обязательности внесения денежных средств покупателем только после проверки всех документов, которая занимает от 5 до 14 рабочих дней.
Даже при максимально быстром оформлении это время — своего рода «период охлаждения» — обеспечит дееспособному продавцу недвижимости гарантированную возможность в полном объеме понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них. По истечении этого времени ссылка на ст. 177 ГК будет уже принципиально невозможна.
Стоит отметить, что этот порядок с «периодом охлаждения» уже довольно давно реализован крупными банками, что обеспечивает покупателю надежную защиту. Однако сегодня он доброволен: надо всего лишь сделать его строго обязательным.
Кроме того, перевод денежных средств при покупке должен быть возможным только на счета продавца (никаких счетов третьих лиц, разрешенных сегодня!); соответственно, наличные расчеты за жилое помещение должны быть исключены как потенциально криминогенные, провоцирующие самый широкий спектр преступлений — от неуплаты налогов до вульгарных разбоя и использования фальшивых купюр.
Принципиально важно, что при регистрации сделки по продаже единственного жилья продавец должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья (родственников, близких или, в конце концов, органов социальной опеки).
Наиболее дискуссионным представляется сегодня необходимое, на мой взгляд, введение обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости, так как в обязанности нотариуса входит в том числе установление дееспособности ее сторон, в том числе непосредственно в момент совершения сделки.
Да, нотариус не психиатр, — однако именно в силу высокой значимости этого общественного института нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью является обязательным в более чем 80% европейских стран (включая Францию и Германию).
Конечно, стоимость услуг нотариуса в России — 0,5% от суммы сделки, — хотя и намного ниже европейского (где он составляет 1−2%), является ощутимым для ее участников. Однако это представляется более чем приемлемой платой за существенное снижение вероятности потерять все в результате мошенничества. Кроме того, с учетом расширения масштаба операций стоимость подобных услуг нотариусов может быть несколько снижена.
Конечно, наиболее простым путем защиты от мошеннических продаж недвижимости было бы страхование сделки, — однако позиция судов сделала риски такого страхования настолько высокими, что страховщики, как правило, категорически отказываются от подобных операций.
Введение такого порядка в России позволит обеспечить надежную защиту добросовестных участников вторичного рынка недвижимости от мошенничеств и недоразумений, а сам рынок — от дезорганизации и даже распада при незначительном повышении издержек.
Вероятно, именно поэтому «Единая Россия» и не допустит принятия указанных мер, — по крайней мере, в сколь-нибудь разумные сроки.
О том, как с помощью некоторых приемов можно заблокировать востребованные страной законопроекты, «Свободная Пресса» недавно рассказывала.
